전세계약 특약에서 반드시 넣어야 했던 문장과 빼야 했던 문장

전세계약 특약은 형식적인 문장이 아니라 실제 분쟁의 방향을 결정하는 장치이며, 반드시 넣어야 할 문장과 빼야 할 문장을 구분하는 것만으로도 계약 안정성은 크게 달라진다.

전세계약서를 처음 받아보면 특약란은 생각보다 짧아 보인다. 많은 세입자는 공인중개사가 “보통 이렇게 한다”고 말해주는 문장을 그대로 받아들이거나, 이전 계약서에서 복사한 문구를 큰 고민 없이 넣는다. 그러나 필자가 실제 계약 과정과 분쟁 사례를 지켜보며 느낀 점은, 특약은 많고 적음의 문제가 아니라 방향의 문제라는 사실이었다. 특약 한 줄이 세입자를 보호하는 안전장치가 되기도 하고, 반대로 문제의 출발점이 되는 경우도 적지 않았다.

반드시 넣어야 했던 특약 문장들의 공통점

실제 계약에서 가장 중요하게 작용했던 특약은 권리관계와 책임의 시점을 명확히 구분하는 문장이었다. 대표적으로 “잔금 지급 전까지 근저당, 전세권, 가압류 등 기존 권리는 모두 말소되어야 하며, 이행되지 않을 경우 계약을 해제할 수 있다”는 문장은 분쟁 상황에서 기준선 역할을 했다. 이 문장은 집주인의 의도를 의심하기 위한 장치라기보다, 문제가 생겼을 때 감정 대신 문서로 판단할 수 있게 해주는 장치였다.

또 하나 중요한 문장은 전입신고와 확정일자와 관련된 특약이다. “임차인은 잔금 지급과 동시에 전입신고 및 확정일자를 진행하며, 임대인은 해당 시점 전까지 새로운 권리를 설정하지 않는다”는 문구는 보증금 우선순위를 지키는 핵심 구조였다. 실제로 이 문장이 없는 계약에서는 집주인이 악의가 없더라도 일정 관리 실패로 문제가 발생한 사례가 있었다.

실제로 문제가 되었던 위험한 특약 문장

반대로 겉보기에 무난해 보였지만 실제로 위험했던 특약들도 있다. “임차인은 전입신고를 하지 않기로 한다”거나 “조기 입주는 임차인의 책임으로 한다”는 문장은 편의를 위해 넣는 경우가 많지만, 보증금 보호 구조를 스스로 포기하는 결과로 이어질 수 있었다. 필자는 이런 특약이 포함된 계약에서 보증보험 가입이 거절되거나, 분쟁 시 세입자가 불리한 위치에 놓인 사례를 직접 확인했다.

특히 “계약금은 어떠한 사유로도 반환하지 않는다”는 문장은 실제 법적 효력 여부를 떠나, 분쟁의 불씨가 되기 쉬웠다. 계약 해제 사유가 명확히 정리되지 않은 상태에서 이런 문장이 들어가면, 문제 발생 시 협상의 여지가 급격히 줄어든다.

특약을 검토할 때 가져야 할 현실적인 기준

특약을 볼 때 가장 중요한 질문은 “이 문장은 문제가 생겼을 때 누구에게 유리한가”다. 세입자에게 유리해야만 좋은 특약은 아니지만, 최소한 세입자의 권리를 스스로 약화시키는 문장은 걸러내야 한다. 특약은 집주인의 선의를 기대하기 위한 문장이 아니라, 최악의 상황을 기준으로 작동하는 문장이어야 한다.

결론

전세계약 특약은 형식이 아니라 구조다. 반드시 넣어야 할 문장은 명확히 넣고, 위험한 문장은 과감히 빼는 것만으로도 계약의 방향은 완전히 달라진다. 특약을 꼼꼼히 정리하는 과정은 번거로울 수 있지만, 이 과정을 거친 계약은 분쟁이 발생하더라도 훨씬 안정적으로 대응할 수 있다. 전세계약에서 특약은 선택 사항이 아니라, 세입자가 스스로를 보호할 수 있는 마지막 설계도라고 보는 편이 현실적이다.