부동산 계약에서 ‘구두 약속’이 문제로 바뀌는 순간들

부동산 계약에서 가볍게 넘긴 구두 약속은 입주 후 가장 자주 분쟁으로 바뀌며, 말로 합의된 내용일수록 책임 소재가 불분명해진다.

부동산 계약 과정에서는 서류보다 말이 먼저 오간다. “그건 해준다”, “입주 전에 정리해 준다”, “문제 생기면 바로 처리한다”는 말은 계약을 부드럽게 만든다. 그러나 필자는 실제 분쟁 사례를 정리하며, 가장 많은 갈등이 바로 이 구두 약속에서 시작된다는 점을 반복해서 확인했다. 계약 당시에는 신뢰로 받아들였던 말이, 입주 후에는 해석 차이로 바뀌는 순간이다.

수리와 보완에 대한 구두 약속

가장 흔한 구두 약속은 수리와 관련된 부분이다. 도배, 장판, 보일러 점검처럼 입주 전 처리하겠다고 말로 합의한 사항이, 실제로는 “그 정도는 큰 문제가 아니다”라는 이유로 미뤄지는 경우가 많다. 필자는 계약 전에는 분명히 약속했던 수리가 입주 후에는 기억나지 않는 일처럼 취급된 사례를 여러 번 접했다.

일정과 시점에 대한 모호한 합의

“입주 전까지”, “조만간”, “시간 될 때” 같은 표현은 계약 과정에서는 편리하지만, 분쟁의 씨앗이 된다. 구체적인 날짜와 범위가 정해지지 않으면, 어느 시점까지 책임이 있는지 판단하기 어렵다. 필자는 이 모호함 때문에 세입자가 추가 비용을 부담하게 된 사례를 확인했다.

관리와 책임 범위에 대한 착각

집주인이 “문제 생기면 말만 해라”고 말했을 때, 세입자는 적극적인 대응을 기대한다. 그러나 실제로는 관리 범위에 대한 인식 차이가 드러나는 경우가 많다. 집주인은 큰 수리만 책임진다고 생각하고, 세입자는 생활 불편 수준의 문제도 포함된다고 해석한다. 이 간극은 대부분 구두 약속에서 시작된다.

구두 약속이 서류보다 위험한 이유

구두 약속은 기록으로 남지 않기 때문에, 기억과 해석에 의존한다. 시간이 지나면 표현은 달라지고, 책임은 흐려진다. 필자는 계약서에 한 줄만 추가했어도 피할 수 있었던 분쟁 사례를 여럿 보았다. 말로 합의된 내용일수록 서류로 옮겨야 하는 이유다.

계약 전에 가져야 할 기준

계약 과정에서 “말로 합의된 것은 없는가”를 점검하는 것이 중요하다. 만약 있다면, 그 내용을 특약이나 메모 형태로라도 남겨야 한다. 필자는 이 과정을 거친 계약일수록 입주 후 분쟁 가능성이 현저히 낮다는 점을 경험적으로 확인했다.

결론

부동산 계약에서 신뢰는 중요하지만, 신뢰만으로 계약을 유지할 수는 없다. 구두 약속은 편의를 주지만, 책임을 보장하지 않는다. 말로 정리된 내용을 문서로 옮기는 습관은 번거로워 보일 수 있지만, 입주 후 발생할 수 있는 가장 큰 갈등을 미리 차단하는 현실적인 방법이다.