구축 아파트 관리비 구조

구축 아파트 실거주자는 관리비 총액만 보지 말고 항목 구조를 먼저 확인해야 하며, 항목별 고정비·변동비를 분해하면 실거주 비용의 함정을 빠르게 피할 수 있다.

구축 아파트를 실거주로 선택한 사람은 대개 매매가와 대출 조건에 먼저 시선을 둔다. 그러나 실거주자가 장기간 체감하는 비용은 관리비에서 조용히 누적된다. 필자는 구축 단지를 보러 다니는 과정에서 “관리비가 조금 비싸다”는 말이 실제로는 서로 다른 원인을 가리킨다는 점을 자주 확인했다. 한 단지의 관리비가 비싸 보이는 이유는 난방 방식 때문일 수도 있고, 위탁관리비 구조 때문일 수도 있으며, 공용전기 사용 패턴 때문일 수도 있다. 실거주자는 총액 비교가 아니라 구조 비교로 접근해야 한다.

관리비는 ‘고정비’와 ‘변동비’로 먼저 나뉜다

실거주자는 관리비에서 매달 크게 변하지 않는 항목과 계절·가구수에 따라 흔들리는 항목을 구분해야 한다. 실거주자는 경비·미화·승강기 유지·일반관리비 같은 고정비가 높은 단지에서 가격 협상이 어렵다는 점을 먼저 받아들여야 한다. 실거주자는 난방비·급탕비·전기료처럼 변동비가 큰 항목을 분리해 두어야 월별 예산이 무너지지 않는다.

구축 단지에서 특히 자주 보이는 3가지 ‘숨은 구조’

1) 위탁관리 여부와 ‘일반관리비’의 체감

실거주자는 관리 주체가 자치관리인지 위탁관리인지 확인해야 한다. 실거주자는 위탁관리 계약 구조에 따라 일반관리비가 안정적으로 유지되거나 반대로 지속적으로 상승할 수 있다는 점을 고려해야 한다.

2) 난방 방식이 만드는 겨울의 착시

실거주자는 개별난방·중앙난방·지역난방의 차이를 단순 취향으로 넘기면 안 된다. 실거주자는 동일 평형에서도 난방 방식과 열손실 상태에 따라 겨울 변동비가 완전히 달라진다는 점을 확인해야 한다. 실거주자는 방문 시기와 상관없이 최근 12개월 고지서를 요청하는 편이 안전하다.

3) 공용전기와 공용시설의 비용 분담

실거주자는 엘리베이터 대수, 지하주차장 환기, 커뮤니티 시설 운영 여부를 확인해야 한다. 실거주자는 공용시설이 ‘편의’로 보이는 순간에도 비용이 공용전기 항목에 반영된다는 점을 기억해야 한다.

실거주자가 현장에서 바로 할 수 있는 질문

실거주자는 “관리비가 평균적으로 얼마인가”라는 질문만 던지면 안 된다. 실거주자는 “일반관리비 비중이 큰가”, “난방·급탕이 계절에 얼마나 흔들리는가”, “장기수선충당금이 최근에 변했는가”처럼 항목 중심 질문을 던져야 한다. 실거주자는 같은 평형의 고지서 2~3장을 비교해 변동비의 폭을 확인하는 편이 가장 현실적이다.

결론

구축 아파트에서 실거주자가 확인해야 할 첫 항목은 인테리어가 아니라 관리비 구조다. 실거주자는 관리비 총액을 비교하는 대신 고정비와 변동비를 분해해야 한다. 실거주자는 구조를 이해한 뒤에야 “이 단지가 비싼 단지인지, 겨울만 비싼 단지인지, 특정 항목만 비싼 단지인지”를 구분할 수 있다. 실거주자는 관리비 구조를 먼저 잡는 순간에 장기 거주 만족도를 훨씬 안정적으로 만들 수 있다.