전세금이 싸게 보일수록 반드시 의심해야 했던 구조

전세금이 주변 시세보다 유독 싸게 보일 때는 기회보다 구조적 위험을 먼저 의심해야 하며, 가격의 이유를 설명하지 못하는 계약은 실제로 문제가 되는 경우가 많다.

전세 매물을 보다 보면 유독 눈길을 끄는 가격이 있다. 같은 단지, 비슷한 평형인데 전세금이 눈에 띄게 낮은 경우다. 많은 세입자는 이때 운이 좋다고 생각한다. 그러나 필자는 실제 계약 사례를 정리하면서, 전세금이 싸게 형성된 데에는 반드시 이유가 있다는 점을 반복해서 확인했다. 문제는 그 이유가 계약 전에 명확히 드러나지 않는 경우가 많다는 것이다.

선순위 권리와 전세금의 착시

가장 흔한 구조는 이미 설정된 근저당이나 선순위 전세금으로 인해 후순위 전세가 싸게 형성되는 경우다. 표면적으로는 시세 대비 저렴해 보이지만, 실제로는 보증금 회수 구조가 불안정해진다. 필자는 “전세금이 싸서 선택했다”는 말이 이후 “돌려받을 수 있을지 모르겠다”는 불안으로 바뀐 사례를 여러 번 보았다.

보증보험이 안 되는 전세의 공통점

전세금이 유독 싼 매물 중 상당수는 보증보험 가입이 어렵거나 불가능한 구조를 가지고 있었다. 집주인의 대출 규모, 다가구 구조, 과거 사고 이력 등이 겹쳐 가격이 낮아진 경우다. 전세금이 싸다는 사실 자체보다, 왜 보험이 안 되는지가 훨씬 중요한 신호가 된다.

집주인의 설명이 모호할 때

“원래 이렇게 받는다”, “급해서 싸게 내놓았다”는 설명만 반복될 경우에는 경계가 필요하다. 필자는 가격의 근거를 숫자로 설명하지 못하는 계약에서 문제가 발생할 확률이 높다는 점을 체감했다.

결론

전세금이 싸다는 사실은 장점이 아니라 질문의 출발점이다. 왜 싼지, 그 구조가 보증금 안전성과 어떤 관계가 있는지를 확인하지 않으면, 싸게 들어간 전세가 가장 비싼 선택이 될 수 있다.